不動産投資を調べてわかったこと
さて今日は不動産投資について書きたいと思います。
実は最近不動産投資を始めようかと色々調べていました。
僕は本が好きなので本屋に行って不動産投資に関する書棚を片っ端から読んでいるところです。
みなさんは不動産投資と聞くとどうでしょうか。
なんだか怖い
そんな感想をお持ちの方が多いのではないでしょうか。
色々調べた結果、決してその予想は間違ってないと思います（笑）
ド素人から調べた結果によるとこんな感じになると思います。
- 高値づかみしやすい
- 市場に出廻っているのはプロの売れ残り
- 税金が高い
- でもうまく周り始めると大成功しやすい
そんなところかなぁと思います。
ほとんどマイナスのことばかり並んでいますが、実際マイナスのほうが遥かに多いと思います。
不動産なんて人生でそう何度も買うものではなく、相手も売買を仲介する手数料で儲けていて、高く売るほど実入りが増えるという商売なので、高く売ってサヨウナラという商売が横行しやすいようです。
そして多くのモノの値段というのは十分な量の受給があれば、比較的合理的な範囲に収まることが多いと思うのですが、不動産の場合はとある物件に対して買いたい人売りたい人がそこまで多くないので思わぬ高値で買ってしまうということがありえます。
そしてセールスマンの「なくなりそうですよ！」という言葉に焦って買ってしまうという・・
また、流動性がそこまでないため水面下の取引で決まってしまうことも多く、市場に出廻っているのはプロたちの間で売れ残った物件であることも多いそうです。
そして不動産というのは何かと税金がかかります。
不動産を買うときには不動産取得税、印紙税、登記代、保持しているときには固定資産税、所得税、売るときには譲渡税・・
本当に金がかかるのです。
それでも不動産の最大のメリットは人の金で運転できるということみたいです。
つまり、借金してその返済額よりも収入が大きければ持ち出しなしでお金が増えていくということになるわけです。
そして持っている物件を担保にさらなる借金をして事業を拡大していくというのが不動産投資の魅力ということになります。
しかし、結局返済額よりも収入を大きくするためには本来の価値よりも安く買うことがどう計算しても必須になってきます。
何回計算してもそうなります！！
そしてネットに出ている物件ではほとんど利益がでなさそうです！！
しかしベテラン投資家になると物件の価値を見定めて、利益が出る価格で値引き交渉をするらしいです。
これを業界用語で『指値』というそうです。
こうして物件を次から次に買っていくほどに不動産屋からも上客になってますます良い物件を仕入れやすくなるというサイクルになります。
まぁ信長の野望でいうと、戦力が拡大し過ぎて何やっても勝ちというターンですね。
ちなみに不動産投資はよくあるのはワンルームマンション投資、アパート一棟投資、ボロ戸建て投資といったものがメジャーです。
このうちボロ戸建てだけは数百万円で物件を買うことができるので破産リスクはほとんどないと言われています。
やり方は築４０年くらいのボロ戸建てを仕入れてリフォームし、賃貸に出すというものです。
ちなみにこんな物件。２８０万円ｗｗ
最近ちょこちょこ不動産屋めぐりもしているのですが、気になる物件を見つけたので今週末に内見行ってきます・・
ドキドキ・・
しばらくレポートしていきたいと思うので乞うご期待！！
